Proiectele rezidenţiale în construcţie, cu apartamente deja contractate, continuă, însă treptat toţi jucătorii din domeniu anunţă o schimbare de paradigmă.

Clienţii vor locuinţe mai mari, poate chiar o casă la curte. Impactul asupra tranzacţiilor şi preţurilor urmează a fi stabilit în perioada care urmează, pe măsură ce şi dezvoltatorii vor adapta oferta la noile cerinţe.

Pandemia de COVID-19 a lovit piaţa rezidenţială în cel mai bun moment al său din ultimii 30 de ani, moment în care cererea şi oferta sunt la un nivel echibilibrat, iar preţurile au fost ţinute sub control, fiind departe de nivelul astronomic atins în prima parte a anului 2008.

Spre exemplu, livrările au atins în 2019 cel mai bun nivel din ultimii 30 ani de ani, cu aproape 15.000 de unităţi livrate în Bucureşti şi împrejurimi, în creştere cu peste 31,5% faţă de 2019.

Datele oficiale ale Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară arată că numărul de tranzacţii imobiliare încheiate în T1 în Bucureşti şi împrejurimi, cea mai mare piaţă rezidenţială a ţării, a fost cu aproape 8% mai mare comparativ cu perioada similară din 2008.

Piaţa era cu siguranţă într-un moment bun şi considerăm că şi fundamentele erau mult mai temeinice comparativ cu 2008-2010. Inclusiv preţurile de tranzacţionare au înregistrat în ultimele 12-18 luni niveluri mult mai sustenabile.

După mai bine de şase ani în care preţurile apartamentelor s-au apreciat – creştere care totuşi însă nu a dus la revenirea preţurilor din 2007-2008 este posibil ca în 2020 din cauza pandemiei acestea să revină pe un trend descendent.

Pareri ale expertilor privind situatia actuala a pietei imobiliare din Romania in perioada COVID-19:

„Anul în curs ar fi urmat să aducă noi recorduri de livrări însă este prematur în acest moment de estimat dacă acestea se vor mai înregistra – trebuie avut în vedere că orice întârziere de mică durată, de până la 3-4 saptămâni, a proiectelor care aveau finalul lui 2020 ca termen de livrare anunţat iniţial poate influenţa cifrele de vânzări pe 2020“, explică Andrei Sârbu, CEO al companiei de consultanţă imobiliară SVN România.

„O ieftinire, dar nu drastică, va fi în cazul proiectelor care trebuie să restituie banii băncilor şi unde nu au reuşit să strângă un număr suficient de vânzări. Sunt persoane care nu vor mai achiziţiona apartamente. Şi cei care au cumpărat în scop investiţional vor aştepta să vadă ce se întâmplă cu economia şi vor miza pe cash. Aceste proiecte ar suferi o scădere. Altfel, cerere există. Primim telefoane din partea clienţilor“, explică Antoanela Comşa, preşedintele consiliului director al AREI şi directorul Gran Via, dezvoltatorul care construieşte proiecte precum Gran Via Park şi Timişoara 58 în Bucureşti sau Gran Via Marina în Constanţa.

„În rândul marilor oraşe, Constanţa reprezintă excepţia de la regulă: aici, preţurile solicitate de vânzători s-au diminuat pe ambele segmente de piaţă analizate, astfel că şi evoluţia generală la nivel de oraş a fost una descendentă. În celelalte oraşe, se observă un trend de scădere doar pe segmentul vechi, segment unde oferta suferă. În aprilie, au fost scoase la vânzare cu 46% mai puţine apartamente vechi. De remarcat este că pragul de jos al cererii a fost atins în a doua săptămână din aprilie, moment în care numărul cumprătărilor a reînceput să crească. Săptămâna trecută au fost cu 14% mai mulţi cumpărători activi decât în săptămâna anterioară”, subliniază Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro.

„În ciuda distorsiunilor create în prezent de răspândirea virusului SARS-COV-2 piaţa imobiliară din România îşi păstrează un fundament sănătos, bazat atât pe o cerere sustenabilă, cât şi pe un sector de industrie matur, susţinut de dezvoltatori cu resurse financiare solide.  De aceea, credem că în perioada imediat următoare, segmentul imobiliar rezidenţial va reveni relativ rapid la normal, în special în ceea ce priveşte segmentul construcţiilor noi. De aceea, în prezent, am adoptat o serie de măsuri de protecţie a personalului împotriva răspândirii noului virus, ceea ce ne-a permis continuarea executării planului lucrărilor de contrucţie, astfel încât să putem respecta termenul de livrare asumat pentru prima fază a proiectului. Având în vedere şi planurile anunţate ale autorităţilor, de ridicare treptată a măsurilor de izolare, suntem încrezători că vom putea respecta termenele de finalizare şi pentru următoarele 2 faze: 268 de apartamente cu predare în luna decembrie 2020,  respectiv 130 de apartamente, în luna aprilie 2021. La acest moment, lucrăm în paralel la toate trei fazele proiectului, într-un ritm care ne asigură atingerea acestor obiective”, a declarat Sorin Apostol, CEO al Impact Developer & Contractor.

Cum comparaţi criza determinată de pandemie cu cea economică din 2009?

Piaţa rezidenţială întră în aceste momente imprevizibile dintr-o poziţie mai puternică din punct de vedere financiar şi structural şi de asemenea cu experienţa trăită în perioada 2008-2009 şi din anii care au urmat. Astfel, numărul de unităţi disponibile la vânzare este mai redus în comparaţie cu potenţialul cererii, în timp ce unităţile de pe piaţă sunt, în marea lor majoritate, bine adaptate nevoilor cumpărătorilor. Probabil că vor fi necesare unele ajustări, dar românii vor avea nevoie în continuare de noi case pentru a se muta, iar piaţă va avea nevoie de dezvoltatori pentru a le construi.

Care sunt acum şi care vor fi mai târziu efectele pandemiei?

Considerăm că impactul crizei asupra cererii va fi diferit pe fiecare segment de piaţă.

În acest sens, segmentul care se adresează cumpărătorilor cu venituri reduse şi medii va fi cel mai afectat din cauza ratei ridicate a şomajului în industriile afectate de pandemie. Aceşti potenţiali cumpărători nu mai sunt eligibili pentru creditele prin programul Prima casă, care reprezintă principalul instrument prin care ar putea să achiziţioneze o locuinţa. Tranzacţiile pe acest segment ar putea să înregistreze o scădere abruptă, cel puţîn pe termen mediu.

Segmentul pentru venituri peste medie va fi afectat mai puţin în condiţiile în care cumpărătorii din această categorie au în teorie venituri stabile şi sunt mai rezistenţi la scăderile pieţei. Cu toate acestea, micii investitori care se uitau la oportunităţi pentru investiţii în vederea închirierii pe termen scurt vor face un pas înapoi pe termen mediu.

Segmentul pentru venituri mari va fi cel mai puţin afectat pentru că s-a dovedit de-a lungul timpului că este cele mai rezistent segment în perioade de criză. Nu vedem o schimbare a apetitului potenţialilor cumpărători pentru proprietăţile rezidenţiale de lux. În plus, prezenţa cumpărătorilor oportunişti va creşte, aceştia devenind mai activi în căutarea de achiziţii „distressed”.

Cum vor evolua preferinţele clienţilor în materie de locuinţe?

Având în vedere perturbarea pe termen scurt cauzată de criza COVID-19, piaţa rezidenţială alături de celelalte sectoare imobiliare vor fi martorii efectelor urbanizării şi a modificărilor sociodemografice. Cu certitudine lucrul de casă va deveni un mod de a munci şi acesta se poate reflectă într-o modificare a nevoilor locative, deoarece cumpărătorii/chiriaşii vor caută locuinţe care să le poată asigura şi un spaţiu dedicat lucrului. De asemenea, spaţiile exterioare, cum ar fi terase de dimensiuni generoase, curţi interioare sau terase pe acoperiş vor trebui luate în considerare şi incluse în noile proiecte rezidenţiale.

Vă aşteptaţi ca dezvoltatorii să se reorienteze către proiecte mixte, care să includă mai multe case?

Există deja pe piaţă această tendinţă din partea dezvoltatorilor de a dezvolta proiecte rezidenţiale mixte în zonele adiacente Bucureştiului - în suburbii precum Corbeanca, Otopeni, Bragadiru, Tunari, Cernica etc. Având în vedere contextul actual, este posibil că mai mulţi cumpărători să se orienteze spre acest tip de ansambluri, în măsura în care şi le vor putea permite